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央行这次動感化詞之嚴謹、拿捏之准確，顯示出政策制订者確實很深刻地钻研過房地產市場，以是脱手不留情，刀刀皆見紅。也正因為脱手不留情，央行應該將《通知》進一步細化，使之更具备可操作性
6月13日，央行為防备金融風險，下發《關於進一步加強房地產信貸業務办理的通知》(如下簡稱《通知》)，國內房地產市場一片嘩然。該《通知》可能產生的利弊，成為熱門話題。
開發商們言辭剧烈，認為房地產的冬季來了，一半以上的房地產商將是以破產，中國經濟增長將是以受損。
商業銀行也心境復雜。因為銀行儲蓄存款眼下有增無減，面臨極大的放貸壓力。根據央行颁布的數據，截至2003年4月，房地產貸款余額達到18357億元，佔商業銀行各項貸款余額的17.6%。也就是說，在各商業銀行放出的貸款中，有1/6以上是在房地產。央行一旦決定收縮銀根，各商業銀行就不能不敏捷新辟平安的信貸通道。
抵牾的絕不僅止商業銀行。即便在分歧的部委之間，對央行新政的態度也不盡不异。有關部委還專門就此事進行專題研討，以決定下一步舉措。
《通知》用詞之嚴謹確切、拿捏之准確，顯示政策制订者很深刻地钻研過房地產市場。也正因為如斯，七大舉措脱手不留情，刀刀皆見紅，引发市場層面強烈反應。
央行出台这次政策的本意，重要有兩點：防备銀行金融風險，按捺房地產市場的過熱。這兩點實際上互相關聯。若是房地產市場不存在過熱，不會有大量空置房或爛尾工程，央行也不消擔心因呆壞賬繁殖而導致的金融風險。如斯一來，房地產市場是不是過熱即成為問題關鍵地点。
事實上，這場始於客岁下半年的是不是過熱之爭，在央行眼中已有了谜底。《通知》的發布，是央行間接表白本身的判斷：房地產市場確有過熱現象，因此才號令各商業銀行收緊銀根。
央行關於这次政策的答記者問也明確指出：“自2002年下半年以來，部门地區出現房地產投資增幅過高、商品房空置面積增长、房價上漲過快和低價位住房供不應乞降高檔室第空置較多等結構性問題。”
也許是因為反對聲過於剧烈之故，從公開的动静看，近来央行彷佛有口氣鬆動的跡象。
央行貨幣政策司司長戴根有近来暗示，央行此舉不是要打壓房地產行業，而是要防止房地產行業的大起大落，促使其康健發展。對於通知發出以前已經銷售的樓盤，將不會執行封頂才可以辦理購房貸款的規定。
此種解釋轻易給人以想象空間，以為隨后出台的具體實施細則上會予以放寬。
斷掉“以小博大”的后路
房地產市場過熱，其缘由之一是今朝的融資體系為房地產開發商供给了“以小博大”的可能。事實上，在今朝國內的房地產市場，這種現象還相當广泛。
央行提出的七條舉措，恰是想從資金層面斷掉“以小博大”的后路。
一般而言，房地產商開發項目，資金來源重要有三塊：自有資金、銀行貸款和購房者的個人按揭貸款。在这次《通知》中，央行再次重申，“房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低於開發項目總投資的30%”。
開發商若是循序渐进地運作一個項目，在交了地皮出讓金、付了拆遷費和相關配套費，拿到相關許可証后，才可以進行預售。走到這一步，項目總投資可能已超過一半，乃至更高，房地產商沒有必定的自有資金是不可的。
可是在實際運作中，據流露，北京很多房地產商本身的投入乃至不足10%，余下的資金根基上全数是來自銀行。隻有幾億元資金、卻敢運作幾十億的項目标開發商大有人在，採取的伎俩即所謂前期靠工程隊墊資、中間靠銀行開發貸款，后期靠個人按揭貸款。
施工企業的錢，也大多來自銀行貸款。以是这次《通知》特地規定，“商業銀行要嚴格避免修建施工企業利用銀行貸款墊資房地產開發項目。”有些看上去頗具實力的地產富翁，其實，開發的項目卻幾乎满是銀行的錢堆起來的。
這種游戲能持續玩下去的条件是———建起的屋子要能夠賣出去。一旦項目空置或爛尾，“以小博大”的游戲就將難以為繼，並最終導致銀行大量呆壞賬。在今朝房地產市場有過熱的情景下，這個条件存在的基礎朝不保夕，如斯整肅之舉也就確有需要。
不過，央行此舉一出，有些中斗室地產商可能會撐不下去。北京注冊的房地產企業就有5000多家，香港數來數去也就那麼幾家。以是房地產商數量眾多未必就是功德，若是規模不大並期望玩“以小博大”，倒掉一些也未必見得是件壞事。
节制地皮供應的源頭
若是央行判斷准確，確認今朝房地產市場有過熱現象，若是要停止這種勢頭，還須多管齊下。僅寄托央行本身的貨幣政策手腕，生怕力度還有所不及。
北京SOHO公司的潘石屹認為，要想按捺房地產市場的過熱，必須起首從源頭，即地皮供應抓起。今朝，僅在北京市，動輒圈幾千畝地准備搞房地產開發的並不鮮見。
這次《通知》規定，商業銀行不得向房地產開發企業發放用於繳地皮出讓金的貸款，和對地皮儲備機構發放的貸款也要予以节制。央行所做的，依然是但愿從資金上予以卡位。
在對这次政策大加非議的房地產商中，此中就有手握地皮達幾千畝的。若是銀行一旦嚴控貸款，項目運營可能当即捉襟見肘，其措辭剧烈也就不難理解。
节制地皮供應，還必要國土資源部、建設部等部委予以互相協作。根據今朝相關規定，房地產開發商拿到地皮利用權証后，兩年內不開發，地皮將被收回。可是在實際操作中，房地產商料定這一規定難以真正執行，因此才敢手握大片地皮卻不開發。
若是在政策執行上，對於這樣的情況，堅決收回其地皮，則既可以打擊炒地皮的投機風氣，促使地價回落，從而平抑不斷爬升的房價，同時又可以減少開工面積，低落空置量。
别的，國土部門既要节制地皮供應的節奏，又要嚴厲查處一些擅自將其他性質用地搖身一變為房地產用地的行為。比方沈陽的荷蘭村，佔地六千余畝，本來是農業項目，最后卻演變成为了一個房地產項目。而為什麼批出這麼多地皮，當地办理部門生怕難辭其咎。
收緊開發性的貸款
今朝各大商業銀行向房地產行業的貸款，重要可以分為兩大類：針對房地產商的開發性貸款和針對個人購房者的按揭貸款。根據央行的數據，2002年，房地產開發貸款余額達6616億元，個人住房貸款余額達8253億元。
除此以外，還包含向房地產企業供给的非房地產開發貸款，和向修建施工企業供给的流動資金貸款。
央行收緊對房地產企業的直接貸款，從今朝看確有需要。若是房地產市場確屬過熱，大量信貸資金涌入房地產行業，則會推波助瀾，進一步加劇供過於求的狀況。若是屋子大量空置或工程爛尾，銀行風險就會放大。
部门銀行也感覺到了這種風險，好比在內地一向供给房地產融資服務的香港東亞銀行。其北京分行經理褚曉路說，東亞銀行進入內地之初，也供给過開發貸款給房地產商，但后來感覺風險難以节制，從1996年今后，就再也不供美白牙膏,给此類貸款。今朝他們在房地產方面的業務，主如果針對外企和三資企業人士的外幣按揭貸款。
别的，在潘石屹看來，央行请求給修建施工企業供给的流動貸款不克不及用於墊資，和非房地產開發貸款隻收不放，都是輔助性的办法，有助於銀行從總體上嚴格資金流入房地產行業的渠道，從而低落金融風險。
個人按揭貸款不應嚴控
央行这次《通知》處處針對過熱現象，舉措皆以收縮為主。但借使倘使收得過緊，則難免有因噎廢食之虞。好比個人按揭貸款。
央行規定，商業銀行隻能對購買主體結構已封頂住房發放個人住房貸款。若是僅從購房者角度看，此規定能夠有用減少消費者購房的風險，因為現在有的房地產項目隻挖了一個坑，就公開向社會預售了。
可是，它勢必直接影響到此外兩方：商業銀行和房地產商，並進而真正可能影響到房地產業的康健發展。
從1997年，我國開始推出個人按揭貸款業務，當年貸款余額僅滑鼠墊, 為190億元。截至本年4月，個人住房貸款余額為9246億元，佔商業銀行各項貸款余額的8.9%。從近来幾年的實踐看，連銀行方面也承認，個人按揭貸款質量相當好，極少有呆壞賬的現象發生。
若是嚴格依照主體結構封頂的標准，則銀行將被迫放慢發放借貸貸款的速率，從而在短时间失眠治療,內對放貸構成壓力。
并且更為首要的是，房地產商本來可以真正倚重的正常資金來源，將被迫后推，乃至影響到項目進行。
依照凡是的操作方法，房地產項目在拿到“四証”以后，工程剛開工，便可以進行預售，從而將回籠的資金敏捷投入到項目中。可是若是執行主體結構封頂才可以預售，則象征著在項目建設過程中，房地產商無法获得預售回款的支撑，從而真正影響到房地產業的正常發展。
另外一方面，之前的操作方法，還可以對開發商起到優勝劣汰的感化。因為對那些屋子賣不出去的開發商，若是預售欠好，最終隻能镌汰出局。優秀的開發商，相反卻可以以個人按揭貸款的方法，获得銀行的支撑，從而實現良性循環。
别的，央行還需考慮的是，為了使《通知》更具可操作性，應出台一個實施細則，與之配套。好比央行提出“對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限定。對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，要嚴格審批新增房地產開發貸款並重點監控”。
可是，大戶型、大面積、高檔商品房的具體標准是什麼，和是不是在分歧处所執行分歧的標准，《通知》裡沒有體現，所謂“空置量大、負債率高”也未有明確規定。
是以央行應該將《通知》進一步真人21點,細化，使之更具备可操作性。 |
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發表於 2020-1-15 18:06:17
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