房地產新年並購第一案:世茂福晟達成“合作”
世茂集團執行董事、財務办理中间負責人湯沸（左一）、世茂集團董事局副主席、總裁許世壇（左二）、福晟集團董事長潘偉明（左三）接管媒體採訪。新京報記者 徐倩 攝1月13日，世茂集團（下稱“世茂”）董事局副主席、總裁許世壇與福晟集團（下稱“福晟”）董事長潘偉明的一次握手掀開了一場千億級別的互助。
這次互助触及兩家上市公司，合計超4000億貨值，創立了新型的互助平台，這或許是繼萬達聯手融創以后房地產業的又一次“世紀互助”。
許世壇暗示，雙方將全方位展開互助，创建世茂、福晟平台，互助范圍包括所有福晟旗下的房地產項目，商業項目，還包含福晟旗下優質的資產福建六建，這一新的互助平台全数交由世茂操盤。
涉超4000億貨值由世茂操盤，世茂否認並購
設立世茂、福晟平台，福晟會把所有項目放入這個平台中，由世茂操盤，各自佔有股權，世茂的許世壇並未流露互助的具體股權佔比
“我們這次不是收並購，而是互助，雙方將聯合打造‘世茂福晟’新平台，各自佔有股權，福晟會把所有項目放入這個平台中，交由世茂來操盤”。新晉“並購王”許世壇認為這次互助開創了房地產行業的新模式，可是由於雙方还没有表露通知布告，許世壇並未流露互助的具體股權佔比。
對於互助的初志，許世壇稱福晟能夠彌補世茂兩大短板，“一個是舊改，福晟有三四千億元的舊改貨值，舊改是世茂全美,所短缺的﹔另外一個是福建六建，世茂自己也缺乏本身的修建公司。”
福晟集團董頭皮按摩治療脫髮,事長潘偉明暗示：“福晟擁有大量優質的地皮儲備，在舊改、一二級聯動開發等領域创建了焦点競爭優勢，旗下地產與修建兩大板塊高度協同，與世茂雙方的優勢資源和能力具备很好的互補性。”
“今朝，福晟有1000億元的可售貨值，而舊改資源這塊，未來還有三四千億元的貨值，這是世茂所看中的。”許世壇直言，這象征著，曾經的“黑馬”现在面臨著被全盤接收的场合排场，而福晟“飛虎隊”所並購項目也要全数交由世茂執行董事、世茂海峽發展公司董事長兼總裁呂翼來操盤。
福晟若何從買買買到項目被世茂操盤
起初福晟集團也是因“收並購”在地產圈盛名，福晟擴張最猛的是2017年，在業內人士看來，或許恰是這一階段的高位拿地，導致了資金鏈方面出現危機
事實上，起初，福晟集團也是因“收並購”在地產圈盛名。2015年開始，潘偉明曾組建300名成員的拿地“飛虎隊”，奔赴全國拿地和收並購﹔至2017年，福晟因快速的攻城略地，在房地產界聲名鵲起，被稱為地產界又一匹“黑馬”。
在業內人士看來，或許恰是這一階段的高位拿地，導致了資金鏈方面出現危機。
據领会，僅在2017-2018年間，福晟在全國的收並購項目多達107個。此中，福州、深圳、鄭州、長沙、武漢、天津和廣州等一二線都会地皮儲備很多於3000萬平方米。而其在深圳擁有地皮儲備貨值逾3000億元﹔在鄭州，福晟已擁有的地皮儲備面積達2萬畝。
2019年，福晟集團地產板塊本來制订了900億元的銷售目標。可是，2019年以來，市場傳出福晟集團“申請破產被駁回”“裁員50%”的信息。2019年8月6日，福晟集團發布聲明稱，公司生產經營及與各金融機構的互助彻底正常。同年11月1日，福晟集團官網發布澄清通知布告稱，從未向当局有關部門提交破產申請，也並未裁員50%。
不過，據克而瑞颁布的《2019年1-12月中國房地產企業銷售榜TOP100》，福晟集團地產板塊全口徑銷售額為630.2億元，目標完成率為70.02%，千億夢破裂。
“並購剁手王”世茂的野心和壓力
世茂房地產資產負債率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%
“全盤接办”福晟的項目暗地里也凸顯出生避世茂比年來規模上發展的野心。
2019年，曾經跌出前十名的世茂重回前十。據其通知布告顯示，2019年，世茂集團累計實現合約銷售總額約為2600.7億元﹔合約銷售總面積為1465.6萬平方米，同比分別增長48%及37%。2019年的均匀銷售價格為每平方米17744元。
根據克而瑞颁布的2019年房企銷售額排行榜，世茂位列第9位，比拟於2018年的第11位前進3名。
世茂規模擴張的暗地里恰是源於大規模的並購。據克爾瑞钻研中间不彻底統計，2019年融創、越秀和世茂分別以432.37億、231.86億和202.14億元买卖總價值成為行業前三的“並購剁手王”。據公開資料統計，世茂收並購的權益修建面積為509.52萬平方米，對應權益貨值約673億元，這此中包含對泰禾、粵泰等公司項目标收購。
大規模的並購改變了世茂的结构，2017年至2019年上半年，世茂房地產新增貨值區域散布中，一線都会佔比由49%降至12%，三四線都会佔比則由13%增至51%。
同時，並購暗地里，世茂的負債也有小幅度的爬升，今朝还没有冲破80%的平安線。財報數據顯示，世茂房地產資產負債率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%。
面對福晟約1000億元的可售貨值，許世壇將本年雙方互助的目標定為300億元。其暗示：“本年互助平台的目標會超過300億，我們但愿這一千多億可以分四年來賣。”
“我們不會做虧本的买卖”，許世壇強調稱。
福晟危機待解：福晟債務重組若何進行
世茂許世壇暗示：福晟現在面臨的是短时间流動性的問題，世茂會與金融機構互助，幫助福晟整合債務，包含將短时间債務置換成長期的負債
世茂與福晟達成互助后重要面臨的問題就是福晟的債務重組。
作為曾經的黑馬，由於過於激進的擴張，福晟在2019年爆發流動性危機。據福晟合並報表流露，截至2019年6月尾，其短时间債務443.47億元，同期貨幣資金僅為72.91億元，即將到期的短債約70億元，但非受限現金僅約57億元。
負債方面，截至2019年上半年底，福晟總資產951.36億元，近年初增长16.75%，總負債741.33億元，近年初增长20.26%。
而福晟旗下的上市平台福晟國際2019年的半年報顯示，福晟國際實現總收入2.99億元，同比增长313%﹔公司擁有人應佔期內利潤1.16億元，同比減少34.02%﹔福晟國際的資產負債率達到80.37%，公司淨資本負債比率為138.1%，同時，福晟國際銀行結余及現金約為9.85億元，一年內到期的借貸金額為23.04億元，現金不足以覆蓋短債，短时间償債壓力較大。
對此，許世壇也補充暗示：“福晟現在面臨的是短时间流動性的問題，世茂會與金融機構互助，幫助福晟整合債務，包含將短时间債務置換成長期的負債。”
據领会，福晟曾經在全台北免留車,國多地並購拿下的多個項目也存在遺留的債務問題，世茂進場后，若何處理這些項目标債務糾紛也是一大考驗。
除債務重組，作為世茂、福晟平台未來的操盤手，呂翼暗示，下一步，還將對福晟進行組織架構層面的鼎新，並且精簡架構和人員。對於福晟原有團隊來講，世茂的強勢進入，人員整茵蝶,合和團隊文化的交融也是雙方面臨的問題。
東方資產、信達進場，將饰演什麼脚色？
對東方資產會否對互助平台持股，許世壇稱，重要還是世茂和福晟進行股權互助，金融機構實際上是支撑
值得注重的是，昨天的發布會現場汇集了工商銀行、建設銀行、招商銀行、福建海峽銀行、中信銀行等15家銀行機構和東方資產、信達資產和招商証券、東興証券等証券公司。
此中，東方資產和信達資產在这次互助中所饰演的脚色令外界關注。公開資料顯示，東方、信達、華融、長城四大資產办理公司，俗稱四大AMC。
此前，有媒體報道，活着茂和福晟的互助中，東方資產也會参加，世茂、東方資產與福晟集團三方的股權比例為4：3：3。
對此，許世壇稱：“重要還是世茂和福晟進行股權互助，金融機構實際上是支撑，等做完債務重組和盡調，雙方會進行通知布告。”
據领会，未來，活着茂和福晟的互助中，東方資產和信達等金融機構將給雙方的互助供给稅務、融資方面等金融支撑。
“現階段，世茂團隊因此代建、品牌輸出來進入的，我們必定會對這些項目做一些債權的清算或是重組，現在也在做，東方資產和信達也都很支撑這個互助。”許世壇補充稱。
新京報記者 徐倩
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