房屋抵押合同已經公證并赋予强制执行效力,但尚未辦理抵押登記...
本案中，當事人簽定衡宇典質担保合同，并向公證處打點公證和付與强迫履行效劳，但未打點典質挂号，後因债務人到期未還款，债权人欲申请强迫履行，债務人提出典質权未設立的抗辩，在此环境下法院會支撑哪方主意？已公證并被付與强迫履行力的典質担保合同，在未打點典質挂号的环境下還可否申请强迫履行？若没法强迫履行，债权人還可經由過程哪些方法保障债权的實現？本文将援用《人民司法•案例》一篇精選案例對上述問題予以分解，以資读者参考鉴戒。裁判要旨
當事人以房產典質的，理當打點典質挂号，典質权自挂号時設立。公證機構出具的履行證书将未打點典質挂号的衡宇作為被履行財富的，因為典質权未設立，履行證书载明內容系與究竟不符，理當認定無效。
案情简介
1、2013年，赵建華出借75万元给耿军，高凤英以其房產為上述债務供给典質担保。第二天，三方打點公證，并付與强迫履行效劳。
2、2日本減肥食品,014年，公證處出具强迫履行书，载明赵建華可持履行證书向法院申请强迫履行。
3、2016年，赵建華向向阳區法院申请强迫履行。向阳區法院經审理裁定不予履行。
4、2017年，赵建華向北京市第三中院申请复议。北京市第三中院驳回赵建華的复议申请。
裁判要點
當事人以房產典質的，理當打點典質挂号，典質权自挂号時設立。本案高凤英固然在《告貸合同》中商定以涉案衡宇為告貸供给典質担保，但该衡宇一向未打點典質挂号，衡宇典質未發生物权效劳。本案履行證书在典質权未建立的环境下，仍将高凤英以典質人的身份列為被履行人，與究竟不符。
實務履历总结
前事不忘、後事之師。為防止将来產生雷同败诉，提出以下建议：
1、當事人簽定不動產典質合同後理當實時打點典質挂号，不然典質無权并未設立，影响典質权的實現。
2、衡宇典質未打點典質挂号，典質权并未設立。但典質合同仍然有用，對當事人仍然有拘谨力。按照最高法院的裁判概念，债权人仍然可以基于典質担保合同主意典質人在典質物价值的范畴內對债務承當連带了债责任，但债权人不克不及就典質物主意優先受偿。（详見延长浏览）
相干法令劃定
《民法典》
第二百零九條 不動產品权的設立、變動、讓渡和歼灭，經依法挂号，產生效劳；未經挂号，不產生效劳，可是法令還有劃定的除外。依法属于防水防油貼,國度所有的天然資本，所有权可以不挂号。
第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變動、讓渡和歼灭不動產品权的合同，除法令還有劃定或當事 人還有商定外，自合同建立時見效；未打點物权挂号的，不即時比分,影响合同效劳。
第四百零二條 以本法第三百九十五條第一強光頭燈推薦,款第一項至第三項劃定的財富或第五項劃定的正在制作的修建物典質的，理當打點典質挂号。典質权自挂号時設立。
第五百七十七條 當事人一方不實行合同义務或實行合同义務不合适商定的，理當承當继续實行、采纳解救辦法或补偿丧失等日本藤素,违约责任。
法院裁决
如下為法院在裁定书中“本院認為”部門對该問題的阐述：
本院認為，當事人以房產典質的，理當打點典質挂号，典質权自挂号時設立。本案高凤英固然在《告貸合同》中商定以涉案衡宇為告貸供给典質担保，但该衡宇一向未打點典質挂号，衡宇典質未發生物权效劳。本案履行證书在典質权未建立的环境下，仍将高凤英以典質人的身份列為被履行人，與究竟不符。向阳區人民法院裁定對履行證书中触及高凤英的部門不予履行，合适法令劃定，應予保持。赵建華主意高凤英因此包管人身份供给担保，但未供给响應證据予以證實，對该主意本院不予支撑；其提出的高凤英對衡宇未打點典質挂号致使典質权未建立有错误，應與耿军承當連带补偿责任等来由，不属于本案贰言复议审查范畴，可經由過程其他法令路子解决。
案件来历
赵建華等與耿军等履行裁定书[北京市第三中级人民法院（2017）京03执复45号]
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認定典質合同未打點典質挂号,典質人也要承當連带了债责任的相干案例：
案例一：侯朝阳與商都县眾邦亿兴能源質料有限责任公司、韩福全等民間假貸胶葛申說、申请民事裁定书[最高人民法院（2015）民申字第3299号]認為，“2、關于眾邦公司是不是應在典質担保的地皮利用权范畴內承當連带了债责任的問題。原裁决認定，案涉《告貸协定》、《借单》簽定之時，韩福全為眾邦公司法定代表人，眾邦公司對此并未提出贰言。韩福全在《告貸协定》、《借单》上具名。《告貸协定》、《借单》均商定以眾邦公司所有的商都县商张公路北侧（工業园區）80004平方米工業用地的國有地皮利用證作為典質，應視為眾邦公司與侯朝阳達成為了以上述地皮利用权作為告貸典質担保的合意。當事人之間簽定的典質合同已建立并見效，原审法院判令眾邦公司在其担保的地皮利用权范畴內對案涉债務承當連带了债责任并没有不妥。
至于眾邦公司主意地皮利用證交付环境未查清，其在二审中另行提交一份地皮利用證，以證實债权人持有的地皮利用證存在真假不明的問題。如前所述，典質合同于《告貸协定》和《借单》簽定之時已建立并見效，地皮利用證是不是交付，若何交付，其實不能影响典質合同的效劳。
3、關于原审合用法令是不是毛病的問題。按照《中華人民共和國物权法》第十五條之劃定，當事人之間訂立有關設立、變動、讓渡和歼灭不動產品权的合同，除法令還有劃定或合同還有商定外，自合同建立時見效；未打點物权挂号的，不影响合同效劳。同時，按照《中華人民共和國物权法》第一百八十七條的劃定，以地皮利用权举行典質的，理當打點典質挂号，典質权自典質挂号時設立。原审認為典質合同建立，典質权并未設立，侯朝阳可以主意眾邦公司在地皮利用权范畴內對债務承當連带了债责任，但不克不及就地皮利用权主意優先受偿，合用法令并没有不妥。眾邦公司主意原审存在合用法令毛病的情景，缺少根据，本院不予支撑。”
案例二：新疆石河子屯子互助銀行與刘峻瑞、步春華告貸合同胶葛申說、申请民事裁定书[最高人民法院（2015）民申字第2354号]認為：“《中華人民共和國担保法》第四十一條劃定：當事人以该法第四十二條劃定的都會房產、地皮利用权等財富典質的，理當打點典質物挂号，典質合同自挂号之日起見效。据此，刘峻瑞與互助銀行之間關于先前的貸款還清後不打點刊出挂号，典質房產继续為20万元貸款供给担保的商定虽然是两邊的真實意思暗示，但其實不能產生两邊所但愿的法令後果，案涉典質合同其實不能為该20万元貸款依法設定典質权。《中華人民共和國担保法》關于不動產担保物权的設定必需實行挂号手续的劃定，系為贯彻公示原则以庇護善意第三人的长處和買賣平安，對公示原则的违背尚不组成為法令秩序和法令的根基价值所不容的举動，故對付未實行挂号手续的典質合同，其法令效劳并不是肯定無效。為接濟其法令效劳的瑕疵，除可以經由過程补辦挂号手续這類方法加以补正使其產生法令效劳外，還可以經由過程诠释上的轉换這一方法，将其轉换為有用的担保举動，以節省買賣本錢，促成買賣成长。按照民法基来源根基理，法令举動的轉换是指原有举動若搓泥膏,是具有替换举動的要件，而且可以認為當事人若是晓得原有举動不見效力或無效将但愿替换举動見效的，可以将原有举動轉换為替换举動而見效。其轨制趣旨在于不拘泥于法令举動的外观，而是在尊敬當事人的真實意思的根本上，對買賣做出新的评价，用一種得當的举動去更换當事人所選擇的不得當的举動，以均衡當事人之間的长處。
就本案而言，以此前的典質挂号继续為案涉20万元貸款供给担保，是刘峻瑞和互助銀行缔约時的真實意思暗示，且在案涉貸款的催收环節和本案诉讼的早期阶段，刘峻瑞亦未以其供给的房產担保不見效力為由举行過抗辩。由此不可贵出结論，若是互助銀行和刘峻瑞在案涉20万元告貸合同和担保合同簽定之時，就晓得這類以在先的典質挂号担保在後產生的另外一笔债权其實不能發生法令效劳，在不打點挂号以節省典質挂号用度的环境下，两邊會選擇由刘峻瑞供给包管這一正當有用的担保方法，以包管貸款合同的顺遂實行。相反，若仅機器合用法令認定本案房產典質因未挂号就不產生任何法令效劳，则刘峻瑞不承當担保责任的成果将會较着背離一般社會公共的公允認知，亦明显有违诚笃信誉原则。是以，按照本案的現實环境，本院将案涉20万元的典質担保合同轉换為連带责任包管合同。因為典質担保因此物的价值為限承當有限责任，而包管则因此包管人的全数责任財富承當無穷责任，故在理論上存在着将典質担保轉化為包管担保會增长刘峻瑞责任范畴的可能性，但在本案中，该31××3六、32××31号房產本来是作為1998年4月9日的25万元貸款的典質担保，依履历法例果断，该房產的价值明显應當大于25万元，在担保方法轉换後刘峻瑞所應承當的20万元本息的包管责任并未超越其所供给的担保物的价值，故本院對担保方法轉换後刘峻瑞的包管责任范畴再也不予以限制。”
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